Come diventare amministratore di condominio

Vivere all'interno di un condominio non sempre è semplice. Spesso tra i condomini hanno luogo delle discussioni causate da motivi più o meno importanti, ad esempio il cane della vicina di casa abbaia troppo durante il giorno e durante la notte oppure ancora il televisore fa troppo rumore.

Le riunioni di condominio sono delle importantissime occasioni di confronto che però in alcuni casi si trasformano in teatri di sfoghi davvero poco piacevoli. Proprio per tale motivo sono molti coloro che decidono di affidarsi a qualcuno in grado di calmare gli animi dei condomini e in grado anche di gestire il condominio nel migliore dei modi.

Una persona che abbia una notevole conoscenza professionale e quindi tecnica. Stiamo parlando dell'amministratore di condominio, una figura professionale oggi molto richiesta. Ma esattamente chi è? Quali sono i requisiti necessari per diventarlo e quanto guadagna?

Non vuoi diventare un amministratore di condominio, e vuoi avere suggerimenti su svariate attività da intraprendere in un vicino futuro? allora leggiti questa sezione del sito dedicata a come avviare molte tipologie di lavori: clicca qui!

Chi è l'amministratore di condominio

Prima di tutto è opportuno chiarire che quando si parla dell'amministratore di condominio si fa riferimento ad un soggetto specifico che si occupa di curare l'amministrazione dei beni e dei servizi comuni. È quindi una figura alla quale sono affidate funzioni esecutive rispetto a quelle che sono le decisioni assunte dai condomini nel corso dell'assemblea.

Inoltre l'amministratore di condominio, obbligatorio in tutti gli stabili con più di quattro condomini, viene anche considerato il rappresentante legale dell'intero condominio. Fino a qualche anno fa chiunque lo desiderava poteva assumere l'incarico in questione ma nel corso degli anni tutto è cambiato, ed esattamente in seguito all'entrata in vigore della riforma del condominio ovvero della legge n. 220/2012.

Secondo quanto dichiarato dalla legge in questione, l'amministratore di condominio per poter svolgere tale professione deve essere in possesso di specifici requisiti oltre che di una formazione costante nel tempo. È inoltre importante sottolineare che l'amministratore di condominio può essere sia una persona fisica ma anche una società. E in quest'ultimo caso è possibile fare riferimento sia ad una società di persone sia società capitali.

Come diventare amministratore di condominio, requisiti fondamentali e normativa

Una volta chiarito a chi ci si riferisce quando si parla dell'amministratore di condominio è opportuno adesso chiarire quali sono gli obblighi per poter acquisire la qualifica.

Secondo quanto regolamentato dall'art. 71-bis del c.c possono diventare amministratori di condominio tutti coloro i quali sono in possesso di requisiti di onorabilità e professionalità ovvero coloro che:

• hanno il godimento dei diritti civili;

• non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;

• non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;

• non sono interdetti o inabilitati;

• il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;

• hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

• hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività' di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

La perdita di uno dei requisiti sopra elencati comporta l'immediata cessazione dell'incarico. L'amministratore di condominio è importante che abbia una buona capacità di problem solving e quindi che sia in grado di risolvere ogni problema che può presentarsi nella gestione del condominio.

Poi, per essere un buon amministratore di condominio è necessario che quest'ultimo abbia delle ottime doti gestionali e comunicative e soprattutto che sia a conoscenza di tutte quelle norme amministrative, fiscali, tecniche e giuridiche utili a regolare la gestione di un condominio.

È ancora opportuno precisare che per poter svolgere la professione di amministratore di condominio quest'ultimo dovrà avere aperta una partita IVA presso l'Agenzia delle Entrate.

Corsi di formazione per diventare amministratore di condominio

Tutte quelle persone che desiderano diventare amministratori di condominio dovranno seguire un corso di formazione iniziale di 72 ore (puoi approfondire su agatosservice.it). Un terzo di queste ore dovranno essere dedicate all'esercitazione pratica. Coloro che organizzano tale corso dovranno seguire le indicazioni citate nel decreto ministeriale.

L'organizzatore dovrà quindi scegliere un responsabile scientifico e quindi un direttore del corso. Questo potrà essere un avvocato, un ingegnere, un magistrato ecc. Sarà inoltre opportuno scegliere dei formatori con esperienza certificata proprio dal responsabile scientifico e anche i formatori dovranno avere una particolare preparazione relativa alla disciplina condominiale.

Nello specifico quest'ultimi per poter svolgere tale ruolo dovranno avere:

• una laurea, anche triennale;

• l'abilitazione alla libera professione;

• la docenza in materie economiche, tecniche e giuridiche presso scuole pubbliche o private riconosciute o presso l'Università.

Alla fine del corso dovrà poi avere luogo un esame il cui superamento dovrà essere attestato proprio dal responsabile scientifico e quindi dal responsabile del corso. Ma per poter continuare ad esercitare tale professione è opportuno che l'amministratore di condominio segua, anno dopo anno, un corso di aggiornamento la cui durata è di minimo 15 ore.

Le regole legate a tali corsi di aggiornamento sono le stesse di quelle dettate per il corso di formazione iniziale indispensabile per poter praticare tale professione. L'obiettivo di questi corsi è quello di fornire all'amministratore di condominio specifiche competenze tecniche, contabili, giuridiche, gestionali e amministrative. 

Investimento iniziale e guadagni

Tutti coloro i quali desiderano diventare amministratori di condominio si saranno chiesti almeno una volta 'Ma quanto costa?'. Dunque 'Quanto bisogna investire per poter svolgere tale professione?'.

Oltre che una diversa durata i corsi di formazione talvolta hanno anche un costo diverso. Nello specifico il costo dei percorsi di formazione partono da un minimo di 800 euro fino ad un massimo di 1.000 - 1.200 euro. Va poi considerato il costo relativo all'iscrizione ad un'associazione di categoria. Queste nel corso dell'anno vi forniranno assistenza e vi permetteranno di rimanere sempre aggiornati su quelle che sono le normative vigenti. I costi di iscrizione oscillano tra i 100 e i 200 euro.

Infine per poter svolgere la professione nel migliore di modi sarà opportuno essere dotati di specifici software gestionali a pagamento ed il cui costo può anche raggiungere i 500 euro ma non per forza. Ve ne sono alcuni che costano anche meno. Insomma la spesa iniziale per poter svolgere tale professione non è indifferente. Ma se il lavoro verrà svolto nel miglior modo possibile ecco che i sacrifici fatti verranno sicuramente ricompensati.

Coloro che ambiscono a ricoprire tale ruolo si saranno chiesti 'Quanto si guadagna?'. A tale domanda è possibile rispondere che un amministratore al quale è affidato il compito di gestire un condominio di medie dimensioni solitamente può arrivare a guadagnare dai 100 ai 220 euro al mese. Importo questo al lordo.

Ma coloro che svolgono tale professione e mirano ad avere un guadagno superiore scelgono di amministrare più complessi. Infatti seguendo circa 20 condomini al mese si può anche arrivare a guadagnare circa 4.000 euro al mese. Il segreto per avere successo è quello di fare bene il proprio lavoro.

Compiti e doveri dell'amministratore di condominio

Ma quindi, quali sono i compiti, gli obblighi e i doveri dell'amministratore di condominio?

Questi sono diversi, nello specifico:

• convocazione dell'assemblea: l'amministratore dovrà convocare almeno una riunione l'anno e dovrà di conseguenza anche eseguirne le delibere. Proprio la mancata esecuzione delle delibere dell'assemblea viene considerata un’irregolarità dell'amministratore davvero molto grave. Tanto da poter essere causa di revoca giudiziaria;

• disciplina delle parti condominiali: l'amministratore ha il compito di disciplinare l'uso delle parti condominiali e la fruizione dei servizi, ovviamente il tutto nell'interesse comune. Il codice civile fornisce all'amministratore la possibilità di prendere dei provvedimenti e quindi delle decisioni che i condomini sono obbligati a rispettare. Esistono però due diversi modi in cui il potere dell'amministratore può essere limitato. Il primo è il ricorso all'assemblea da parte dei condomini, il secondo invece è il ricorso all'autorità giudiziaria. Il provvedimento preso dall'amministratore può quindi essere annullato in seguito ad una delibera contraria;

• gestione finanziaria: all'amministratore è affidato il compito di riscuotere le rate condominiali, ovviamente dai condomini, e con tali entrate pagare i fornitori. Tutti i pagamenti, sia erogati che ricevuti, dovranno avvenire su un conto corrente condominiale e quindi intestato al condominio;

• tutela del regolamento di condominio: l'amministratore ha il compito di far rispettare, ai condomini, il regolamento di condominio. Ed ancora ha il dovere di fare il possibile per conservare le parti comuni dell'edificio in uno stato funzionante e decoroso;

• azione contro i morosi: nel caso in cui in un condominio vi siano dei condomini morosi l'amministratore ha l'obbligo di agire contro questi anche per via legale.

L'amministratore di condominio ha inoltre il dovere di curare il registro condominiale.

Di questi ne vengono distinti 4 diversi, ovvero:

• registro anagrafico: in questo vengono riportati i dati catastali di ogni unità abitativa, i recapiti e i relativi nomi dei proprietari;

• registro dei verbali di assemblea: a questo deve essere allegato il regolamento di condominio;

• registro di contabilità: in questo registro devono essere annotate le entrate e le uscite di gestione, in ordine cronologico;

• registro di nomina e revoca degli amministratori.

Alla fine dell'anno l'amministratore ha inoltre l'obbligo di effettuare il rendiconto condominiale annuale della gestione e in seguito convocare una riunione per l'approvazione di tale bilancio. Se entro 180 giorni non avviene la convocazione dell'assemblea ecco che anche questa rappresenta un’irregolarità molto grave.

Fare l'amministratore di condominio è per molti un sogno ma è opportuno precisare che si tratta di un lavoro apparentemente semplice ma che in realtà nasconde molte insidie e che per tale motivo richiede anche grandi competenze.