Saldo e stralcio immobiliare: cos'è e come funziona

Si chiama saldo e stralcio un'offerta transattiva grazie alla quale un professionista fa in modo che un immobile venga venduto ad una determinata somma, necessaria per l’estinzione del debito, evitando la vendita all’asta.

Il suo compito è trattare con i creditori al fine di abbassare l’ammontare del debito. Al contempo si occupa di trovare un acquirente, disposto a comprare l’appartamento.

Il ruolo del debitore

Il "protagonista" di un saldo e stralcio immobiliare è un debitore, ovvero una persona che ha un debito. Tipico esempio di debitore è quel soggetto che ha contratto un mutuo con una banca per l’acquisto di un appartamento. In un primo momento, ha pagato le rate con regolarità, fino a che un imprevisto gli ha ridotto il reddito in modo sostanziale. La perdita di un lavoro, come una spesa improvvisa necessaria, o altro, hanno modificato la situazione patrimoniale del debitore e lo hanno portato a non poter più pagare le rate.

Dalle prime mancanze che impediscono l’estinzione del debito al pignoramento il passo è breve. I creditori per rifarsi del danno aggrediscono il patrimonio immobiliare del debitore, il quale si vedrà mettere la casa all’asta. Dal ricavato della vendita si estinguerà il debito.

A tal proposito tuttavia è doveroso evidenziare che con un’asta non sempre si riesce ad estinguere il debito, per cui il debitore rischia di rimanere senza patrimonio e con ancora una spada di Damocle sul collo. Questo accade quando il valore dell’immobile tende ad essere inferiore al debito contratto.

Bisogna infatti tenere conto che una vendita all’asta si fonda sul meccanismo di rilancio. Si parte da un minimo e la si aggiudica al migliore offerente. Ovviamente questo non vuol dire che dall’alienazione del bene si riesce a ricavare la somma necessaria a soddisfare i creditori.

È in tale ottica quindi che si inserisce bene la figura del saldo e stralcio, che evita di vendere l’appartamento al pubblico incanto, ma permette al debitore di ricavate la somma necessaria per soddisfare i suoi creditori.

A chi ci si rivolge per aderire al saldo e stralcio immobiliare: il creditore

Immaginiamo che il debito contratto dal debitore X sia con una banca dove ha aperto il mutuo per poter acquistare una casa. Per aderire al saldo e stralcio immobiliare bisogna pertanto rivolgersi innanzitutto a chi concede il mutuo, cioè il primo datore di ipoteca. In questo caso il creditore fa due calcoli, valuta la convenienza della proposta che gli viene fatta e decide se accontentare o meno la richiesta del debitore.

Ovviamente quando si mette in piedi una trattativa, i margini, i limiti e le variabili che la influenzano sono molti. Se ti rivolgi ad un bravo consulente del debito, hai alcune leve su cui spingere, come quella della rapidità: con il saldo e stralcio i creditori hanno meno soldi rispetto al dovuto, ma li hanno anche in molto meno tempo, senza dover aspettare i tempi più lunghi delle aste immobiliari.

L’acquirente

Oltre al debitore e al creditore, un altro ruolo determinante nello stralcio immobiliare, lo ha l’acquirente, ovvero chi si aggiudica la casa a prezzo stracciato. L’abilità di un buon consulente del debito è proprio quella di trovare l’acquirente giusto in tempi rapidi. L’acquirente perfetto è una persona che ha piena disponibilità economica e che pio dunque permettersi l’acquisto di una casa. È una persona insomma che ha deciso di investire nel mattone.

Infine, ma non meno importante, tra le caratteristiche più importanti che deve avere un acquirente, vi è la sua disponibilità a effettuare la vendita in tribunale, e non come succede normalmente davanti a un notaio: è in tribunale infatti che avviene la compravendita di una casa su cui pende un pignoramento.

Stralcio immobiliare: il consulente del debito

Come avuto modo di anticipare, a determinare la riuscita di un saldo e stralcio immobiliare è il consulente del debito. Si tratta di un professionista che sa bene come funziona questo tipo di transazione, sa quali attività necessitano per la buona a riuscita della trattiva e quali invece vanno evitate.

In prima battuta, il consulente del debito parla con il debitore. Questa è una fase cruciale in quanto deve dare modo al cliente di avere fiducia prospettandogli la migliore soluzione per tirarlo fuori dalle sabbie mobili dei debiti in cui è finito.

Dopo aver guadagnato la delega ad agire per conto del debitore (senza essa non potrà mai trattare con i creditori), il consulente stila un documento, un accordo. A questo punto prova a prendere contatto con i creditori, negoziando con questi ultimi per cercare di abbassare la cifra di soddisfacimento del debito.

Il terzo step, anche se questo avviene in contemporanea con gli altri, è quello della ricerca dell’acquirente. Il consulente può anche investire in prima persona, comprando l’appartamento, ma se non ha la cifra disponibile va alla ricerca di un compratore.

I modi per trovare una persona interessata all’acquisto di una casa sono molteplici. Di solito il consulente del debito intrattiene collaborazioni con agenti immobiliari della zona, che possono fare una ricerca di mercato e trovare le migliori soluzione del caso.

Il supporto che il consulente del debito riceve dagli agenti immobiliari, dagli avvocati ma anche dai notai, rende l’idea di come lo stralcio immobiliare non è un lavoro che avviene in solitaria. Ogni successo, ogni buona trattativa nasce da un buon lavoro di squadra.

Dopo aver fatto questi semplici passaggi di professionisti, il consulente del debito ha il quadro completo della situazione e può favorire il debitore realizzando un’operazione soddisfacente per i clienti, i debitori e le sue tasche.

I vantaggi del saldo e stralcio immobiliare

Il saldo e stralcio immobiliare è a ben vedere una procedura vincente che offre vantaggi a tutti i soggetti che sono rimasti coinvolti nella trattativa. Una volta che il consulente infatti ha trovato un acquirente che è disposto a comprare la casa a base d’asta, e dopo aver concordato con i creditori di soddisfarli per una somma inferiore a quella richiesta inizialmente, non resta che ripartire la somma avanzata dalla vendita dell’immobile tra il debitore e tutti valori che sono stato coinvolti nell’operazione.

Quali sono i vantaggi di uno stralcio immobiliare?

Ci sono buone opportunità per tutti di ricavarne un vantaggio economico. Partiamo dal creditore: è il soggetto che riceverà maggiore interesse dal saldo e stralcio immobiliare in quanto rispetto al classico iter di pignoramento, potrà recuperare i suoi soldi in modo rapido e indolore. Non dovrà attendere l’esito della vendita in asta, che potrebbe avere tempi più lunghi ed esiti meno soddisfacenti.

Si libera di una bella patata bollente il debitore, il quale potrà cominciare a respirare. Eliminerà infatti il suo debito per una cifra minore, senza subire pesanti conseguenze a livello finanziario. Inoltre può essere cancellato dalla Centrale Rischi con la possibilità di tornare nuovamente ad essere finanziabile.

Un ultimo soggetto che trae vantaggio dal saldo e stralcio immobiliare è l’acquirente, che invece avrà modo di ottenere una consistente riduzione di spesa per l’acquisto dell’immobile.

Grazie al saldo e stralcio immobiliare è possibile abbreviare gli iter giudiziali lunghi previsti per il pignoramento, aspetto questo positivo per i creditori. Al contempo garantisce al debitore di godere di uno sgravio sul debito che deve pagare e di poter anche ricavare qualche soldo dalla vendita del suo appartamento.